我國限跌令爲何相繼出現
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我國限跌令爲何相繼出現,就目前的樓市局勢,“限跌潮”出現利大於弊,避免樓市發生混亂進而房價大跌,未來或將有更多城市跟進“限跌令”,我國限跌令爲何相繼出現。
我國限跌令爲何相繼出現1
樓市迎來“限跌潮”。
什麼是“限跌”?在樓市中指實際成交價不得低於備案價的一定百分比,8月9日,湖南嶽陽市打響“限跌令”第一槍,岳陽市住建部要求商品房實際銷售價格不得高於備案價格,更不能低於備案價格的85%,否則無法網籤,除此之外,昆明、岳陽、惠州、唐山、株洲、江陰等城市陸續出臺類似“限跌”政策,比如株洲市住建局對大幅降價的項目負責人進行約談,並將記入企業信用不良記錄,同時下架所有涉嫌低價銷售的房源信息,無獨有偶,江陰市住建局正式發佈《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》,要求房企做好三點:1.房價款需足額進入監管賬戶,並接受相關部門全程監督;2.商品房成交價不得高於備案價,嚴禁低價(如低於成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰;3.情節嚴重的,將取消批次預售改爲現房銷售。
爲什麼要“限跌”?有人認爲,商品房既然是商品,就應該遵循市場的漲跌規律,不應該干預過多,也有人表示,上漲的時候不加以限制,下跌卻不被允許,這不太符合平衡規律,事實上,人們往往只看到了限制下跌的表象,而忽略掉不能無限制下跌的風險,自從恆大在線上開展“打折促銷”以來,樓市整體市場就已經被攪亂,排名第一的龍頭房企爲了回籠資金都在第一時間降價買房,其他房企勢必會蠢蠢欲動,剛開始還沒意識到樓市存在的“潛在危機”,當房企的三道紅線和銀行的兩道紅線出現時才恍然大悟,原來降價是爲了讓自己“跑得更快”,什麼意思呢?在三四線以下城市中,原本依靠棚改支撐的房價隨着棚改消失而出現晃動,房價上行壓力較大,那些被招商引資進入的房企,由於地價便宜,便通過降價快銷。
事實上,從2020年到現在爲止,降價促銷已經讓房地產走向了“偏路”,並對樓市整體產生了非理性影響,舉個例子,某大在去年年初率先開出8折購房,隨後又打出7.5折促銷活動,潘石屹和李嘉誠都透露過房企的利潤其實只有20%不到,很顯然這種“非合理性”的降價已經打破了樓市平衡,不排除惡性競爭導致房地產市場混亂情形,這纔是導致部分城市思慮再三後堅決推出“限降令”的真正原因。
房價下跌有何“後果”?
細心的朋友能夠發現,目前出臺房價“限降令”的城市均沒有一二線城市,尤其是一線城市,房價尤爲堅挺,堪稱有價無市,大部分降價的樓盤都處於三四線及以下城市中,假設按照這個趨勢發展下去,小城市的房價不斷下跌,大家都往大城市擠,無形之中會給大城市樓市供給增加壓力,小城市房子不敢買,大城市房價買不起,更會讓樓市陷入更加不平衡的僵局,除此之外,房價下跌還有無法預估的“後果”:
首先是房地產行業以外的下游產業將會受到影響,尤其是金融業和家居建材業,根據此前央行的調研數據顯示,我國城鎮家庭戶均1.5套房,多套房家庭較多,那麼房價下跌後,投資性房產或將面臨“斷供潮”,從近幾年阿里法拍網的法拍房變化數據就可以看出,目前房價還是相對穩定的情況下,法拍房的數量都在成倍增加,若此時房價再下跌,銀行能收回來的.可能就只剩房產了,沒有人願意再買房,更別提投資性住房裝修了。
其次是會降低土地價值預期,按照正常的國際經濟走勢,隨着貨幣貶值,物價保持合理上漲屬於正常現象,當房價大幅下滑後,土地價值預期會有所下滑,對於一個財政收入依賴土地的國家而言這是不利的,試想一下,房價大幅下跌,開發商爲保證有利潤空間,勢必會壓低土地出讓金,甚至不排除越來越多的房企面臨破產,因爲建安成本已經支出出去,包括土地出讓金、稅費、人工成本,這些都不可能因爲房價下跌而返還給開發商,最終無法讓房地產建設形成閉環,說白了過分打壓開發商容易讓房企走向“脫節”。
最後是房價下跌不利於房企營造良好的營商環境,反而容易造成房企一家獨大局面,舉個例子,假設房企A在全國大量拿地,每到一個城市都打價格戰,甚至不惜成本代價虧本賣房以實現資金回籠,到頭來大量的購房羣體都購買了低價房,其餘房企因爲成本較高不敢降價而逐漸被市場淘汰甚至破產,還沒有開建的樓盤眼看市場不對紛紛申請延期或停止建設,當大部分樓盤都做不下去後,只有房企A還在開發樓盤,此時房企A再坐地起價收割一波,形成市場壟斷,雖然這種情形並沒有發生,但這是可以預見到的。
對於樓市“崩 盤”,其實國外早有前車之鑑
美國和日本的樓市都曾經歷過大起大落,同時也是過去30年裏房地產最發達的國家,但是樓市都沒有扛到最後,最終因爲樓市泡沫解體導致經濟至少倒退10—20年。
根據2005年日本國土交通省發表的地價統計數據顯示,全國地價連續14年呈下跌趨勢,相比1991年下跌46%,基本回到1985年地價水平,同時商業用地縮水70%,比1974年還低,一方面反映出日本對房地產的真實需求度有所減少,另一方面也展現出房價上漲過快,降下來也很輕鬆,對於老百姓而言,房價下跌本該是好事,意味着買房所付出的成本更低了,然而日本樓市“崩 盤”後卻讓老百姓更加苦不堪言,一種奇怪現象在日本蓄勢待發:年輕人拒絕繼承,老年人急着出手!土地賺不到錢了,稅費就會調整,日本的遺產稅高達住房總價的20%,很多年輕人爲了繼承房子不得不支付那20%的遺產稅,要知道在日本買一套房均價近380萬元人民幣,相當於繼承一套房需要繳納76萬元的遺產稅。
而美國因爲次貸危機導致的樓市“崩 盤”後果就是全球在爲此買單了,由於美國曾是世界上經濟最強的國家,美元是世界貨幣硬通貨,達到綁架世界經濟和各國貨幣的地步,在樓市“崩 盤”後,通過連續多輪的量化寬鬆政策,不僅成功轉嫁風險、轉移危機,還在轉嫁風險和轉移危機中得到豐厚回報,令全球經濟出現衰退,而本國經濟則第一個出現復甦,這是在當時美國處於霸權時期的的扭轉招式,如若當時的美元不是硬通貨或美元不能影響世界經濟呢?其“後果”可想而知或許會是另一種局面。
筆者認爲,就目前的樓市局勢,“限跌潮”出現利大於弊,避免樓市發生混亂進而房價大跌,遵循市場規律固然重要,保持社會穩定也不可忽視,老百姓在房子身上付出了太多心血,一旦房價全面下跌,幾年甚至幾十年的積蓄便打水漂了,目前房子在家庭財富中的佔比較大,穩定房價就是在穩定家庭財富,當然對於剛需而言並不會有多少誤傷,畢竟房子並非完全不允許下跌,而是下跌得控制在合理範圍之內罷了。
我國限跌令爲何相繼出現2
近期,地產股表現冰火兩重天,市場態度分化,折射出房地產市場面臨的巨大壓力。
今年前8月,地產行業經歷調控超420次,政策覆蓋之廣、影響力之大遠超歷史同期。
近年,很多房企啓動內部調整改革,旨在提高抗風險能力、實現高質量增長。如何把握時機,助推企業中長期發展,成爲每名地產人的必修課。
近日,佳兆業集團控股副總裁、首席經濟學家劉策在博鰲·21世紀房地產論壇第21屆年會上表示,悲觀者永遠正確,但樂觀者才能生存。爆雷之後活下來的企業,應當“發下等願,結中等福,成上等事”,降低預期。
“之前房企之間競爭主要是資金、土地、人才資源要素的競爭。在土地端集中供地政策、三道紅線政策調控背景下,房企之間的競爭進入運營能力、產品力、成本控制能力的競爭。”在接受時代週報記者採訪時劉策表示,房企間的競爭已更加細化。
房地產市場未觸底
日前,國家統計局發佈8月全國70個大中城市房價變動情況。隨着前期出臺的調控政策不斷髮酵、信貸持續收緊,疊加市場進入淡季,新房、二手房上漲城市數量持續減少,降至年內最低水平,新房價格漲幅回落、二手房價格止漲轉跌,這是今年以來二手房價格首次出現下降。
從8月70城新建商品住宅房價指數來看,新建商品住宅上漲城市數量46個,較7月減少5城;
調控力度不減,房地產行業已進入縮量市場了嗎?
對此,劉策認爲,從行業大週期看,當下市場還沒完全到下行週期。目前,引發市場下行的主要原因是政策調控,既有投資客離場,也有剛需客受政策誤傷或者進入觀望階段。一段時間後,剛需購房人羣逐漸恢復,房地產市場成交規模將回歸基本面,需求還是會處在相對高位,而不是馬上進入下行趨勢。
市場下行壓力之下,房企銷售表現難言樂觀。8月,克而瑞地產研究中心29個重點監測城市商品住宅成交面積同比下降22%,環比下降10%,百強房企整體業績表現不及歷史同期,TOP100房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%,環比下降10.7%。
與此同時,房企以價換量引發市場亂象。多城相繼出臺樓市“限跌令”,防治房價大漲大跌。
劉策認爲,未來將有更多城市跟進“限跌令”,一些人口與產業支撐不夠的城市面臨房價下跌壓力,部分房企不可避免地希望通過降價等措施快速去化回籠資金。
關於第四季度是否將出現大規模降價潮,劉策給出否定答案。在他看來,一方面,大部分一二線城市在售項目都是限價房,降價空間小;另一方面,大部分房企對政策已有一定預期,知道降價空間不大。
行業步入精細化運營時代
地產行業迎來大變局,房企發展邏輯亦發生重大變化:力求取得規模、利潤與安全三者的平衡,“活下去”成爲最迫切的訴求。
現實問題是,眼下多數房地產企業爲上市公司,如果僅要求安全,則無法滿足股東對利潤的要求。
劉策認爲,房地產的邏輯關係相對簡單,但也存在悖論。對多數房企而言,安全建立在一定的增長速度之上,銷售規模和負債規模相適應才能達到安全邊界。但目前市場進入下行階段,企業要適當放慢速度,不能激進投資。控制節奏的打法看似安全,實際上是更不安全。
事實上,當房地產市場接近天花板時,多數房企選擇轉型,向管理要紅利。暴利時代遠去,房地產行業正走向精細化運營時代。
“負債水平、投資節奏、業績增長,這些指標確實一開始就要定下來。我們現在的做法就是大層面上慢慢淡化(考覈)色彩,更關注如何做好精細化運營。”劉策表示,精細化運營最核心的點是既能夠保證速度,又能夠保證安全,同時還能保證利潤。
具體而言,劉策認爲要“向時間要利潤”,儘快拿地,只要回款快、開發快,房企一定是安全的。對大企業而言,最核心的成本是財務成本,可以用快週轉抵消財務成本。企業應從微觀模式的改革應對龐大行業的挑戰。
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