2021年中小房企該如何生存
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2021年中小房企該如何生存,到了2021年,中國的房地產市場規模再創巔峯,“活下去”卻突然不再是一句口號,而是衆多房企的真實寫照。 相比具備融資渠道和拿地優勢的頭部房企,中小房企的生存能力在當前形勢下更加脆弱。
2021年中小房企該如何生存1
今年上半年,全國商品房銷售額再創9.29萬億元的新高,同比漲幅達到了40%。然而繁榮的表象背後是冷暖自知的現實,2021年對很多中小型房企來說日子很不好過。
根據人民法院公告網,今年以來,遞交破產文書的房地產企業累計已達203家,絕大多數爲地方性小房企。A股近50家已披露半年業績預告的上市房企中,近半中小型房企預告虧損。
億翰智庫認爲,今年銷售放緩、收入放慢、利潤降低在中小房企中間成爲普遍現象,甚至部分房企生存堪憂。“房地產行業洗牌就是大房企越來越好、中小房企越來越差的過程,後者今年受到的衝擊正在加大。”盤古智庫高級研究員江瀚對第一財經表示。
“活下去”從口號變成現實
2018年,全國新房銷售額接近15萬億元,再破歷史紀錄,但作爲龍頭房企的萬科卻在當年的秋季例會上喊出了“活下去”的口號,鬱亮對此的解釋是,萬科是一家有危機感的公司,這是一句對內的口號。
到了2021年,中國的房地產市場規模再創巔峯,“活下去”卻突然不再是一句口號,而是衆多房企的真實寫照。就連常與萬科同列“三巨頭”的恆大,近期亦深陷資金鍊承壓傳聞。
相比具備融資渠道和拿地優勢的頭部房企,中小房企的生存能力在當前形勢下更加脆弱。
第一財經統計,根據全國各地、各級人民法院公告,截至7月20日,今年遞交破產文書的房地產企業累計已達203家,其中絕大多數主業爲房地產開發,僅個別破產公司主業爲房地產經紀、房地產信息諮詢等。
目前有可能進行破產重整的知名房企是昔日“渝派三強”協信集團旗下的協信遠創。
協信曾把業務分爲產業地產和住宅地產,協信遠創是旗下聚焦做住宅開發的公司。該公司7月初被債權人向法院申請進行破產重整,受理結果尚待法院公佈。
去年4月,由於協信遠創出現流動性困難,新加坡城市發展計劃(CDL)以43.9億元入股,成爲該公司最大的單一股東。但從今年開始,面對協信遠創的債務危機,CDL不再出手相助。在知悉協信遠創被債權人申請破產重整後,CDL稱向協信遠創投資的財務敞口作出了限制性措施。大股東的及時止損使得協信遠創的紓困情況不容樂觀。截至今年6月底,協信遠創及其子公司逾期債務本息達到109億元。
部分本身已經出現債務危機的房企,經營情況也不順到利,上半年業績預告虧損,更加雪上加霜。
截至目前,A股約120家上市房企中,有接近50家已披露今年半年報業績預告,其中約有45%的公司預告虧損,這一比例創下新高。今年有8家企業首次出現半年度預虧,還有5家上市房企業績預減。目前已披露業績預虧的21家上市公司,普遍爲中小型房企。
去年發生債務違約的泰禾,是目前預告虧損額最高的房企。泰禾稱,經財務部門初步測算,上半年歸屬上市公司股東的淨利潤在-11.5億~-8.5億元。
泰禾曾在2017年銷售額破千億元,在去年出現流動性危機後,業績由盈轉虧,去年全年淨利潤虧損約50億元,而營收僅爲36億元。截至目前逾期未還借款高達445億元。
同樣債臺高築、債券違約的新華聯,預計今年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤爲-7.5億至-7億元,同比虧損進一步擴大。南國置業則稱,上半年淨利潤預計達到-4.3億至-3.5億元,同比虧損繼續擴大。
已經披星戴帽的*ST中迪和*ST銀億看起來似乎離“摘星”又遠了一步——兩家均預告上半年業績淨虧損。其中*ST銀億預計2021年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤爲-3.7億~-3億元。曾經的“寧波首富”熊續強從事房地產開發20多年,他執掌的銀億一度是浙江知名中型房企,現在已經進入破產重整程序中。近日,由於重整債權人多次嚴重違約,加上半年度業績鉅虧,業界認爲銀億有破產清算及退市的風險。
行業大洗牌下出路何在
“中小房企現在壓力確實比較大,這種壓力和大房企並不同,大房企涉及的攤子大,比較怕出現金融風險和社會問題。而中小房企目前主要面臨拿地、經營、融資方面的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
集中供地後,資金雄厚的國企、央企和大型房企與資金實力較弱的中小房企拿地情況形成鮮明對比。億翰智庫認爲,目前中小房企面臨“不拿地難以生存、拿高價地又怕影響去化”的兩難局面。浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就將兩個月前在杭州首輪集中供地中以17.83億元競得的地塊退回給了政府,並損失了5000萬元保證金,主要原因正是出於對後續開發出現虧損的`擔憂。
土儲被視爲房企擴張發展的生命線,“加槓桿拿地、衝千億、謀上市”,曾是很多小房企擴張的標準模式。2017年至今,至少有超過20家房企從全國各地奔赴上海建立新總部,全國化拿地。其中不乏成功者,有房企僅用3年時間把銷售額從100多億元做到了1000多億元。但這一發展模式已然過時。
億翰智庫認爲,在“房住不炒”的基調下,調控政策持續收緊,各城市不斷涌現補丁類政策封堵投資性需求,來保持市場平穩運行。與此同時,繼2020年的三道紅線和房地產貸款集中度監管營地之後,2021年行業融資整體保持低位運行,房企普遍面臨融資壓力。在這樣的背景下,大中房企憑藉資源優勢、資金優勢、運營實力等綜合能力,市佔率不斷上升,而中小房企在資金有限的情況下,市佔率不斷被擠壓,項目去化也出現疲弱態勢。
面對不可逆轉的大勢,中小型房企出路何在?嚴躍進認爲,研究後疫情時代下的市場新機會,是中小房企謀求生存的重要邏輯。億翰智庫則認爲,中小房企一方面需要積極與合作伙伴根據各自優勢進行資源整合;另一方面要注重運營效率,堅定戰略,避免盲目跟風多元化業務。
2021年中小房企該如何生存2
近期,各大房企半年度業績預報逐漸披露。Choice數據顯示,已披露的41家房企業績預告中,18家房企業績預虧,部分企業虧損甚至達數億元。
自年初以來,A股地產板塊走勢低迷,年內房地產指數累計跌幅達16.51%。港股地產企業同樣整體表現不佳,融創中國、碧桂園等龍頭企業年內跌幅超20%。
近半數預虧 增速放緩
受政府調控政策影響,上半年房企銷售情況不佳,下行壓力加大,地產行業增速大幅放緩,部分房企業績下滑。泰禾集團、新華聯、南國置業、嘉凱城、美好置業、*ST銀億等公司淨利潤預虧金額均在3億元以上。
預計虧損額度最高的是陷入債務重組危機中的泰禾集團。業績預報顯示,上半年,泰禾集團預計虧損8.5億-11.5億元。值得一提的是,本次報告期內虧損金額較去年同期有所下降。
近年來,泰禾集團的債務壓力不容忽視。據悉,爲積極穩妥化解公司債務風險,泰禾集團已成立專項工作小組開展債務重組工作。不過,7月30日,泰禾集團再現債券違約,主要原因是受到地產整體環境下行影響,現有項目的去化率有所下降,銷售預期存在波動。
作爲老牌房企的新華聯業績同樣表現不佳,虧損幅度持續擴大。上半年,新華聯淨利潤虧損7億-7.5億元。新華聯迴應稱,部分房地產項目因疫情反覆、市場環境等原因銷售未達預期;部分已售項目未能按計劃實現交付,無法結轉收入和利潤等。
不過,也有房企業績實現正增長。綠地控股營業總收入同比增長34.74%;奧園美谷實現扭虧爲盈,淨利潤預計盈利4800萬-5800萬元。
從目前披露業績預告的上市房企來看,出現業績預虧、預減的房企中,主要是中小房企。隨着行業集中度逐漸提升,房企競爭愈演愈烈。今年上半年,全國房地產調控次數頻繁,房企融資環境趨緊,中小房企資金端面臨挑戰,生存壓力加劇。
信貸收緊 現金流壓力加大
爲穩定房地產市場,自今年年初開始,中央調控政策不斷升級。“三道紅線”從房企融資端抑制房企投資擴張,房貸集中管理政策從銀行端控制資金流入房地產,集中供地則從供給端改變房企拿地節奏,房企端、銀行端、土地端三大主體聯合發力,多措並舉,進一步落實穩地價、穩房價、穩預期的目標。
上半年來,房地產融資監管方面的審覈持續加強,上海、北京等城市相繼出臺政策嚴查經營貸、消費貸等違規入市。業內人士認爲,房地產行業的金融監管持續強化,銀行信貸環境收緊成了2021年的一個主要特徵。預計在房貸新規“三道紅線”壓頂下,購房貸款額度嚴控,信貸環境或將繼續趨緊。
在信貸環境收緊情況下,房貸利率開始企穩回升。自2021年2月開始,全國首套及二套房貸款平均利率呈現顯著的止跌回衝態勢。2021年5月全國首套房利率爲5.33%,環比上升0.02個百分點,較去年同期上升0.01個百分點。
隨着房貸利率回升,消費者購房壓力加大,房地產銷售出現回落,進而帶動房地產行業資金增速放緩。國家統計局數據顯示,1-6月份,房地產開發企業到位資金102898億元,同比增長23.5%,增速收窄6.4個百分點,這是國內貸款增速年內首次轉負。
諸葛找房研究中心相關專家表示,隨着國內房企融資監管力度的加強,國內貸款增速年內首次轉負。雖然7月全面降準,但由於“三道紅線”疊加房貸集中度高壓,對行業資金端助力受限,部分房企面臨回款壓力,後續房企仍需追求銷售回款來加強現金流。
“不僅是一般融資渠道被嚴格監管,從表內到表外,地產所有的非正式資金入口都在被堵上,整個行業步入深水區。”業內人士分析稱。
以穩爲主房企或將主動降負
今年上半年,房地產市場延續去年底熱度,部分城市甚至出現了升溫過快現象,對此,自年初以來,從中央到地方調控不斷升級。但在接下來較長一段時間內,“房住不炒”仍是主旋律。
諸葛找房表示,從地方層面來看,調控加碼的城市逐漸拓展到熱點三、四線城市及都市圈城市,同時熱度居高的城市不排除多次加碼的可能。同時,針對二手房調控的舉措將會越來越多,出臺二手房成交參考價機制的城市或將繼續擴圍。另外,熱點城市二輪集中供地規則或將優化調整,強化房地聯動機制,持續發揮穩地價、穩房價作用。
此外,房地產金融監管仍是重點,“三道紅線”聯合“房地產貸款集中度管理”持續發力,房企整體融資環境繼續從緊,對於金融監管的重視擡升到空前高度,房地產去槓桿化刻不容緩,更多房企也將面臨主動“降負”,追求高質量發展。
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